Layanan Konsultasi, Pemasaran, Analisis HBU Property untuk Anda...

Selasa, 07 Desember 2010

PENILAIAN PROPERTY KHUSUS

PENILAIAN PERKERETAAPIAN (1)

Keretapi adalah sarana transportasi vital yang dimiliki Indonesia dari jaman penjajahan Belanda hingga saat ini. Jutaan orang tiap hari memanfaatkan transportasi ini mulai dari kelas ekonomi hingga eksekutif. Dengan banyaknya penggunaan jenis transportasi ini, tentunya dibutuhkan pengembangan dan pengelolaan sarana dan pra sarana yang baik. Salah satu bentuk pengelolaan yang pada saat ini sedang digalakkan (oleh KEMENKEU cq Direktoraj Jenderal Kekayaan Negara) adalah pengelolaan aset perkeretaapian dalam bentuk inventarisasi dan penyajian nilai wajar dari aset tersebut.

Nilai wajar secara definisi adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan dengan layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaaan (Peraturan Menteri Keuangan nomor 02/PMK.06/2008). Penyajian nilai asset sesuai dengan nilai wajarnya adalah keharusan bagi setiap penyaji laporan keuangan atas dasar prinsip accrual bases method.

Stake Holder Penilaian
Proses Penilaian asset mulai dari pemberian perintah sampai penyajian laporan secara lengkap dan menyampaikannya kembali kepada pemberi perintah akan melibatkan sejumlah pihak (stake holder). Dalam Penilaian perkeretapian Indonesia, pihak-pihak tersebut antara lain;

1. BPK
BPK, dalam hal ini selaku pihak yang diberi kewenangan oleh Undang –Undang Dasar untuk melakukan pemeriksaan keuangan negara, akan melakukan pengujian laporan keuangan pemerintah pusat yang disampaikan pemerintah (presiden) setiap tahun. Salah satu kelemahan laporan keuangan pemerintah pusat yang menjadi bahan temuan BPK adalah masalah pencatatan nilai asset yang belum menunjukan keadaan dan nilai sebenarnya dari asset dimaksud (untuk LKPP tahun 2009). Banyak asset dilaporkan berdasarkan nilai buku, padahal system akuntansi sekarang menghendaki pelaporan nilai asset sesuai harga wajarnya (accrued bases method). Demikian juga jumlah pengeluaran belanja barang dan modal yang belum sesuai antara realisasi anggaran dan pelaporan rupiah asset.

2. Kementerian Perhubungan (cq. Ditjen Perkeretaapian)

Kementerian Perhubungan selaku bagian dari pemerintahan pusat dan pengguna keuangan negara (APBN), adalah juga unit pengguna barang milik negara (BMN). Selaku Unit Pengguna Barang, ia berhak untuk mengadakan aset yang diperoleh dari pengadaan belanja barang dan belanja modal APBN setiap tahun. Atas belanja ini, Menteri Perhubungan harus melaporkan kepada Presiden melalui Menteri Keuangan selaku Bendahara Umum Negara dan pengelola BMN.

3. Kementerian Keuangan (cq. Ditjen Kekayaan Negara)

Menteri Keuangan selaku pengelola BMN memberikan kewenangan kepada Ditjen Kekayaan Negara (DJKN) sebagai pelaksana fungsional kewenangan dan tanggung jawab pengelolaan BMN. DJKN melaksanakan tugas tersebut diantaranya adalah melaksanaan tugas inventarisasi dan penilaian atas asset / BMN unit pengguna barang yang diperoleh dari sumber yang sah termasuk melalui APBN.

4. PT. Keretapi Indonesia / PT. K.A.I

Sebagai bentuk realisasi pengembangan perkeretapian di Indonesia, maka pada tahun 1996 pemerintah merombak manajemen perkeretapian di bawah PERUM KERETAPI menjadi PT. Perkeretapian Indonesia ( PT. K.A.I). Konsekwensinya, sebagian BMN beralih kepemilikannya kepada PT. K.A.I (belum diketahui secara pasti apakah hal itu sebagai penyertaan modal pemerintah atau hibah kepada PT. K.A.I). Sedangkan sebagiannya lagi masih menjadi BMN di bawah DITJEN Perkeretapian KEMENHUB. Dengan posisi barunya sebagai perseroan terbatas, maka PT.K.A.I. boleh dikatakan menjadi operator tunggal perkeretapian di Indonesia. Sementara DITJEN Perkeretapian KEMENHUB, menjadi regulator transportasi bidang keretapi tetapi sekaligus sebagai penopang kehidupan PT.K.A.I. yang belum dapat dilepaskan secara penuh.

5. BPN

Badan Pertanahan Nasional adalah salah satu pihak yang sangat berperan dalam penilaian BMN berupa tanah. Sebagaimana diketahui, masalah tanah masih menjadi bidang garapan baik PT. K.A.I maupun KEMENHUB untuk dicarikan penyelesaian system penataan yang memadai. Seberapa luas dan lebar tanah milik PT.K.A.I. berikut permasalahan legalitas, penyerobotan dan kepemilikan secara tidak sah oleh warga sekitar. Tentunya BPN menjadi pihak yang dapat dimintakan masukan dalam penyelesaian masalah pertanahan keretapi.

6. Masyarakat

Masyarakat terdiri dari dari komponen internal dan eksternal. Masyarakat internal meliputi karyawan baik yang bekerja pada PT. K.A.I maupun PNS dilingkungan KEMENHUB. Sedangkan masyarakat eksternal dapat meliputi aparat pemerintahan setempat, tokoh masyarakat (saksi sejarah), para penghuni fasilitas rumah dan tanah keretapi dan perusahaan atau lembaga yang punya afiliasi dengan perkeretapian. Masyarakat eksternal ini pada umumnya sangat berkepentingan dengan proses inventarisasi dan penilaian terutama yang berkenaan dengan pembebasan tanah dan pemanfaatan fasilitas.

Objek Penilaian Perkeretapian

Secara garis besar objek penilaian pada perkeretapian terbagi atas;
 Tanah Persil Jalan Keretapi
 Bangunan, Stasiun, Gardu dan Pos Jaga
 Jembatan
 Jalur Rel
 Sinyal, Telekomunikasi, dan Listrik (SINTELIS)

1. Tanah Persil Jalan Keretapi

Sejarah pertanahan keretapi di mulai dengan dibangunnya jalur alat transportasi keretapi oleh pemerintahan Hindia Belanda sekitar tahun 1912. Peta tanah keretapi pada saat itu dikenal dengan nama GRONDKAART (mungkin saat ini dikenal dengan Gambar Situasi-GS.). Peta inilah yang menjadi dasar penetapan penggunaan tanah untuk perkeretapian di Indonesia. Dalam perkembangannya, lebar tanah Grondkaart dikelompokan dalam tiga kategori penggunaan terdiri atas apa yang disebut sebagai;
a. RUMAJA
b. RUMIJA; dan
c. RUWASJA

a. RUMAJA (Ruang Manfaat Jalan)
Merupakan bidang pada jalan rel, sebelah kanan dan kiri rel, atas dan bawah rel yang digunakan untuk konstruksi rel dan penempatan fasilitas operasi keretapi dan bangunan pelengkap lainnya. Tentang berapa lebar tanah yang dipakai sebagai RUMAJA, antara satu negara dengan Negara lain berbeda penetapannya. Di Indonesia biasanya menggunakan ukuran 6m ke kiri dan 6m ke kanan dikukur dari titik as lebar jalur rel kereta.

b. RUMIJA (Ruang Milik Jalan)
Merupakan bidang tanah di kiri dan di kanan ruang manfaat jalur kereta api (Rumaja) yang digunakan untuk pengamanan konstruksi jalan rel. Berapa lebar RUMIJA, masing-masing punya penetapan yang berbeda biasanya 6m ke kiri dan 6m ke kanan diukur dari batas luar RUMAJA masing-masing sisi.



c. RUWASJA (Ruang Pengawasan Jalan)
Merupakan bidang tanah atau bidang lain di kiri dan di kanan ruang milik jalur kereta api untuk pengamanan dan kelancaran operasi kereta api. Jika pengukuran tanah perkeretapian didasarkan pada Grondkaart maka lebar Ruwasja bisa mencapai 175m ke kiri dan 175m ke kanan dari titik as lebar jalur rel. Akan tetapi lebar tersebut juga berbeda antara wilayah satu dengan wilayah lain meskipun masih dalam satu jalur rel. Dengan melihat kondisi lapangan yang ada, dapat dibayangkan besarnya permasalahan yang dihadapi sehubungan dengan penertiban asset pertanahan perkeretapian.


2. Bangunan Stasiun, Gardu dan Pos Jaga

Bangunan Stasiun Merupakan prasarana perkeretaapian yang berfungsi sebagai tempat kereta api berangkat atau berhenti untuk melayani: naik turun penumpang, bongkar muat barang, dan/atau keperluan operasi kereta api.

Gardu merupakan prasarana perkeretaapian yang berfungsi sebagai tempat fasilitas operasional keretapi seperti Sinyal, Telekomunikasi, dan Listrik.

Pos Jaga merupakan prasarana perkeretaapian yang berfungsi sebagai tempat penjagaan fasilitas maupun operasional keretapi.

3. Jembatan

Jembatan dikategorikan dalam tiga kelas, yaitu Jembatan Kelas I, Kelas II, dan Kelas III. Jembatan Kelas I merupakan dari jembatan dengan rangka baja pada kanan dan kiri rel.

Jembatan kelas II terdiri atas Jembatan Beton Bert, Jembatan Beton Cor, dan Jembatan Baja beton Compl.
Jembatan Kelas III meliputi beberapa Jenis yatu : Duiker, Pelat beton, Buis beton, K o k e r, Box culvert, Viaduck, Dusaspun, dan Urung2 Armco.


4. Jalur Rel

Jalur Rel meliputi Konstruksi utama dan Kontruksi Penunjang:
a. Konstruksi utama
Lapisan tanah dasar.
Balast.
Bantalan beserta penambatnya,
Rel baja.


b. Konstruksi penunjang:
Wesel.
Persilangan.
Pintu perlintasan.

5. SINTELIS
a. Sinyal Mekanik, terdiri atas peralatan
1.PERKAKAS HANDEL
2.PESAWAT BLOK
3.SINYAL MEKANIK LENGAN DUA
4.SINYAL MEKANIK LENGAN SATU
5.SINYAL MEKANIL LANGSIR
6.WESEL TERLAYAN TERPUSAT
7.KAWAT TARIK KEMBAR
8.KAWAT ATAS TANAH
9.KAWAT BAWAH TANAH

b. Telekomunikasi, terdiri atas perlatan
1. LISTRIK ALRIRAN ATAS
2. TELEKOMUNIKASI RADIO KA

3. PERALATAN SENTRAL TELEKOMUNIKASI KA
4. TELEKOMUNIKASI DI STASIUN KA
5. TELEKOMUNIKASI DI PETAKJALAN KA
6. TELEKOMUNIKASI DI PINTU PERLINTASAN KA
7. PINTU PERLINTASAN KA
8. SINYAL LISTRIK DI STASIUN KA
9. SINYAL LISTRIK DI PETAK JALAN KA
10. SINYAL MEKANIK DI STASIUN KA
11. SINYAL MEKANIK DI PETAK JALAN


c. Peralatan Listrik, terdiri atas perlatan
Terdiri catu daya listrik dan peralatan transmisi tenaga listrik untuk Menggerakkan KRL, Memfungsikan Sinyal bertenaga listrik, peralatan telekomunikasi, dan fasilitas penunjang lainnya.

…Continued.